Update 6 oktober 2026. De minister heeft gekozen: een verplicht register voor makelaars, met een controleerbaar biedproces en het biedlogboek als voorbeeld. Dit stuk is herschreven op basis van haar Kamerbrief van 1 oktober, aangevuld met wat Radar en Stegeman op de Bres met verborgen camera filmden. Ons oorspronkelijke stuk over het PVV-voorstel van 8 september staat onderaan, samengevat in een vergelijking.
Een makelaar wordt na een tuchtzaak door zijn branchevereniging geroyeerd. De maandag erna hangt hij gewoon weer een bord in een voortuin. Zelfde naam, zelfde telefoonnummer.
Dat mag nu. De minister schrijft het zelf: wie geroyeerd is, kan “op dezelfde naam verder het beroep als ongebonden makelaar uitoefenen”. Dat gat wil ze dichten met een verplicht makelaarsregister.
De Kamerbrief in vier punten:
- Iedereen die makelaarswerk aanbiedt, moet in een register staan. Eenmalig inschrijven, zonder diploma-eis.
- Wie ingeschreven staat, valt onder wettelijke gedragsregels, zoals een controleerbaar biedlogboek.
- Elke makelaar moet aangesloten zijn bij De Geschillencommissie. Na een tuchtuitspraak volgt in het uiterste geval uitschrijving.
- Het is een voornemen, geen wet. De Kamer hoort in het eerste kwartaal van 2027 hoe het verder gaat.
Ook de NOS bracht het plan. Wil je nu een makelaar vergelijken, dan helpt het om te weten wat er verandert en wat niet.
Van vrij beroep naar register: 25 jaar in negen stappen
- 2001De titelbescherming verdwijnt. Iedereen mag zich makelaar noemen.
- 2021Vereniging Eigen Huis opent een eerste meldpunt voor klachten over makelaars.
- September 2021Radar gaat met verborgen camera langs elf aankoopmakelaars. Woningen gaan rond in een WhatsApp-groep voordat ze op Funda staan.
- 2022Ministerie, NVM, VBO, Vastgoedpro en VEH sluiten een verbeterplan. Er komt een digitaal biedlogboek.
- Februari 2023Stegeman op de Bres confronteert makelaar Mark G. Het huis dat hij verkocht, stond vier maanden later twee ton duurder op Funda.
- Februari 2026Radar filmt opnieuw. In een enquête onder ruim 3.500 mensen zegt 43 procent van de bieders dat de verkoopmakelaar hun bod probeerde bij te sturen.
- Februari tot augustus 2026Het heropende meldpunt krijgt meer dan 900 klachten.
- 8 september 2026PVV-Kamerlid Mooiman presenteert een initiatiefwet met register, toezicht en boetes.
- 1 oktober 2026De minister kiest voor een registerplicht. De uitwerking volgt in 2027.
Een makelaarsregister met gedragsregels, zonder opleidingseis
De minister woog zes vormen van regulering en koos de lichtste die nog tanden heeft.
| Optie | Oordeel in de Kamerbrief |
|---|---|
| Verplichte biedmethode in de wet | Afgewezen: raakt ook verkopen zonder makelaar |
| Notaris regelt het bieden | Afgewezen: zelfde bezwaren |
| Certificering door de branche | Te zwak: handhaving blijft bij de sector |
| Vergunning met vakbekwaamheidstoets | Niet nodig: klachten gaan over gedrag, niet over kennis |
| Registerplicht | Gekozen: eenmalig inschrijven plus gedragsregels |
| Volledige beroepsregulering | Te zwaar voor ondernemers en uitvoerder |
Een diploma-eis komt er niet. De minister ziet geen aanwijzing dat opleidingseisen slechte ervaringen aantoonbaar verminderen. De gedragsregels volgen de Belgische beroepscode (BIV) en rusten op drie pijlers:
- Transparant bieden. Controleerbaar, “bijvoorbeeld” met een biedlogboek volgens de norm NTA 8061.
- Juiste informatie. Fundering, gebreken en andere waardebepalende gegevens, op tijd en volledig.
- Gelijke behandeling. Iedereen bezichtigt op dezelfde manier, met of zonder eigen aankoopmakelaar.
Anders dan in de huidige situatie kan deze makelaar zich vervolgens niet alsnog als ongebonden makelaar op de markt blijven aanbieden.
Minister Boekholt-O’Sullivan in de Kamerbrief, over uitschrijving na royement
Om dat te controleren denkt ze aan een verbod op advertenties zonder registratienummer, zoals nu al geldt voor toeristische verhuur. Wie het register beheert en wie toezicht houdt, staat nog open. De kosten komen bij makelaars te liggen en kunnen bij jou terechtkomen.
Radar en Stegeman filmden wat de Kamerbrief in nette woorden noemt
De Kamerbrief heeft het over “belangenverstrengeling” en “onduidelijkheid over biedingen”. Op tv ziet dat er anders uit. Op 6 oktober zette Lubach vijf jaar aan tv-onderzoek achter elkaar. Het is satire, maar de fragmenten over makelaars komen uit echte uitzendingen. Wij zochten de bronnen op.
In september 2021 ging Radar undercover langs elf aankoopmakelaars in Arnhem, Den Bosch, Den Haag, Haarlem en Utrecht. Makelaars vertelden dat ze woningen deelden in een WhatsApp-groep en een eigen database, voordat die op Funda kwamen.
Bieden twee mensen hetzelfde, dan gaat de voorkeur naar de koper met een makelaar.
In dezelfde uitzending kreeg de undercoverkoper het advies om flink te overbieden, zonder voorbehoud van financiering. Lukt de hypotheek dan toch niet, dan betaal jij de boete uit het koopcontract. Niet de makelaar die het adviseerde.
In februari 2026 ging Radar opnieuw op pad. Het Radar Panel ondervroeg ruim 3.500 mensen die de afgelopen vijf jaar een huis kochten of verkochten.
43 procent van de bieders kreeg van de verkoopmakelaar informatie om hun bod bij te sturen: hoger bieden, of afzien van een voorbehoud voor financiering of bouwkundige keuring.
13 procent bood weleens na het sluiten van de termijn. 86 procent wist niet eens dat dat kon. Het is een panel van mensen die zich zelf aanmelden, dus het zegt niet hoe vaak dit landelijk gebeurt. Wel dat het geen uitzondering is.
Het hardste geval kwam van Stegeman op de Bres, in februari 2023. Hans en Nicole verkochten hun huis via makelaar Mark G. voor €375.000. Vier maanden later stond hetzelfde huis twee ton duurder op Funda, met de foto’s die zij zelf hadden betaald.
Volgens de uitzending kenden makelaar en koper elkaar al jaren en begonnen ze kort na de koop samen een bedrijf. Toen Stegeman hem aansprak, liep Mark G. weg.
Nieuwer is de AI-foto. Radar bezocht in augustus 2026 woningen waarvan de Funda-foto’s met AI waren bewerkt. Een keuken die op de foto ruim oogde, bleek in het echt een stuk kleiner. Volgens het eigen beleid van Funda mogen AI-beelden niet misleiden, maar Radar vond ze toch op veel advertenties.
In september volgde een ronde over funderingen: hoe eerlijk vertelt een makelaar bij de bezichtiging over de fundering?
| Gefilmd of gemeten | Bron | Regelt de Kamerbrief het? |
|---|---|---|
| Woningen eerst in een besloten netwerk | Radar 2021, VEH | Deels: gelijke bezichtiging wel, gelijk aanbod niet |
| Verkoopmakelaar stuurt je bod bij | Radar Panel 2026 | Deels: een biedlogboek maakt het achteraf controleerbaar |
| Biedingen na de deadline | Radar Panel 2026 | Niet genoemd |
| Biedlogboek niet gedeeld | VEH, mei 2026 | Nog niet vast: de brief noemt een controleerbaar biedproces, bijvoorbeeld met een biedlogboek |
| Advies om zonder voorbehoud te bieden | Radar 2021 en 2026 | Niet genoemd |
| Misleidende AI-foto’s | Radar 2026 | Indirect: “juiste informatie” is een van de drie pijlers |
| Makelaar en koper onder één hoedje | Stegeman 2023 | Achteraf: klacht en uitschrijving. Fraude blijft iets voor de rechter |
De brief pakt vooral aan wat je achteraf kunt controleren. Wat er vóór het bieden gebeurt, in de WhatsApp-groep of aan de telefoon, blijft buiten beeld. En daar gingen bijna alle uitzendingen over.
Van alle slechte ervaringen komt 2 procent bij het klachtenloket
Het ministerie liet het Verwey-Jonker Instituut 1.542 mensen ondervragen die de afgelopen drie jaar een huis kochten of verkochten. 27,8 procent had minstens één slechte ervaring met een makelaar. Wat deden ze daarmee?
Het is een panelonderzoek. Het meet hoe mensen het ervoeren, niet wat bewezen fout ging. Wel opvallend: 87 procent van de makelaars in die ervaringen was lid van een branchevereniging. En bijna 62 procent van de ervaringen ging over de makelaar van de andere partij.
| Cijfer | Wat het zegt | Bron |
|---|---|---|
| 27,8% | minstens één slechte ervaring (429 van 1.542) | Verwey-Jonker p. 7 |
| bijna 62% | ging over de makelaar van de andere partij | Verwey-Jonker p. 10 |
| 87% | van die makelaars was lid van een vereniging | Verwey-Jonker p. 12 |
| 32% | kreeg na afloop van een verkoop een biedlogboek | VEH-ledenpanel, via Kamerbrief |
| 80% | van de kantoren is aangesloten; zij doen 92 tot 95% van de verkopen | RIGO |
33 uitspraken in twee jaar, bijna allemaal van de eigen klant
Wij telden zelf de openbare uitspraken van De Geschillencommissie, commissie Makelaardij. Gemeten op 4 oktober 2026, per jaartal in de databank (2024, 2025).
| Jaartal | Uitspraken | Consument (deels) in het gelijk |
|---|---|---|
| 2024 | 22 | 5 (4 gegrond, 1 deels) |
| 2025 | 11 | 3 |
| 2026 | 0 | nog niets gepubliceerd |
Leg dat naast de meer dan 900 klachten die het VEH-meldpunt in een half jaar kreeg. Die stroom komt bijna niet bij de commissie aan.
En kijk wie er klaagt. In 31 van de 33 uitspraken was de klager aantoonbaar de opdrachtgever van de makelaar. De enige klacht over de makelaar van de andere partij kwam van een huurder. Daar verklaarde de commissie zich onbevoegd: de makelaar werkte voor de verhuurder.
Het biedlogboek komt in één uitspraak voor: verkopers tegen hun eigen makelaar. Ongegrond.
Gaat het om meer dan €10.000, dan is de commissie de verkeerde plek: een koper die ruim €100.000 wilde verhalen, werd niet-ontvankelijk verklaard.
Daar zit het gat. De meeste ergernis gaat over de verkoopmakelaar van een ander, met wie je geen contract hebt. De brief belooft “een laagdrempelige mogelijkheid” om te klagen, maar zegt niet hoe die koper daar binnenkomt.
“Enige maatregel met tanden” was te makkelijk van ons
In september noemden we het register de enige maatregel die echt bijt. Dat vinden we nog steeds. Maar een register bijt pas als iemand eruit gaat, en dat gebeurt alleen na een tuchtuitspraak.
Levert de klachtroute een handvol zaken per jaar op, dan staat er straks een keurig register waar bijna niemand uit verdwijnt. En die 87 procent laat zien dat het probleem niet alleen bij ongebonden makelaars zit. De gedragsregels doen het werk, niet de inschrijving.
De NVM steunt het register, maar mist een diploma-eis. “Zonder vakbekwaamheidseisen maak je die verwachting niet waar. Dat is schijnzekerheid,” zegt Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen. Daar zit iets in: een register wekt vertrouwen dat het nog moet waarmaken.
Maar de makelaars die Radar in 2021 filmde, waren bijna allemaal NVM-lid. Kennis was daar niet het probleem.
En eerlijk is eerlijk: de eerste versie van dit stuk keek alleen naar Den Haag. De uitzendingen hierboven stonden er niet in, terwijl ze al jaren online staan.
PVV-wet en Kamerbrief naast elkaar
Op 8 september schreven we over het wetsvoorstel van PVV-Kamerlid Mooiman. Zo verhoudt dat zich tot de keuze van de minister:
| Onderdeel | PVV (8 sep) | Minister (1 okt) |
|---|---|---|
| Landelijk register | Ja | Ja |
| Gedragsregels voor iedereen | Ja | Ja |
| Extern toezicht | Ja | Nog open |
| Boetes | Ja | Ontbreekt |
| Gelijke bezichtiging | Als misstand | Ja |
| Nieuw aanbod voor iedereen tegelijk | Ontbreekt | Ontbreekt |
Die laatste rij blijft het pijnpunt. Vereniging Eigen Huis zei het in september al:
Nu worden woningen vaak eerst gedeeld binnen besloten makelaarsnetwerken. Iemand met een aankoopmakelaar kan dan al een bezichtiging plannen, terwijl iemand zonder makelaar de woning pas later op Funda ziet.
Woordvoerder Vereniging Eigen Huis tegen de NOS
De branche is het intussen vooral oneens met zichzelf. Tristan Bons van Vastgoed Nederland zei tegen de NOS dat “één partij binnen de branche zich structureel niet aan de gemaakte afspraken houdt”. Hij doelde op de NVM.
Volgens de Kamerbrief tekende iedereen de biedlogboeknorm NTA 8061, behalve de NVM en haar dochterbedrijf Realworks. We schreven eerder over het meldpunt en het biedlogboek.
Ga je deze maand bieden? Stel deze drie vragen
- Werkt u met NTA 8061? Vraag het de verkoopmakelaar vóór je biedt. Nee betekent: de spelregels liggen alleen bij hem.
- Krijg ik na afloop het biedlogboek? Nu krijgt maar 32 procent het. Vraag het vooraf, dan weet je waar je staat.
- Sinds wanneer staat de woning te koop, en is hij daarvóór al getoond? Zo merk je of een besloten netwerk je voor was.
Krijg je van de verkoopmakelaar de tip om zonder voorbehoud van financiering te bieden? Dat is precies het advies dat Radar filmde. Die makelaar werkt voor de verkoper. Leg het eerst voor aan je eigen hypotheekadviseur.
Leg je eigen bovengrens vast vóór het gesprek, zie overbieden op een huis. Zoek je zelf een makelaar, stel dan dezelfde vragen als je een makelaar kiest, en kijk naar wat die courtage oplevert.
Gaan de regels ook gelden voor verhuurmakelaars?
Dat is nog open. De minister wijst op woondiscriminatie bij verhuurmakelaars en twijfelt of het register alleen voor kopen en verkopen moet gelden. Wat nog meer openligt:
- Wie beheert het register?
- Wie houdt toezicht, en met welke straffen?
- Hoe klaagt een koper over de makelaar van de verkoper?
- Wat kost het, en hoeveel daarvan betaal jij?
Het volgende moment is de brief van het eerste kwartaal van 2027. Staat daarin hoe een koper over de verkoopmakelaar kan klagen, dan krijgt het register tanden. Blijft het bij inschrijven en een lidmaatschap, dan merken kopers er weinig van.
Op dezelfde dag beantwoordde de minister ook Kamervragen van CDA-Kamerlid Steen over het biedlogboek.