Update 28 augustus 2026, 14.45 uur — De wetgever was eerder dan de branche. Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan reageerde vrijdag op de meldingen en zei voor de ministerraad: “Ik ben er klaar mee dat mensen een slaatje proberen te slaan uit deze woningnood.” Volgens het ANP-bericht in De Gooi- en Eemlander kreeg Vereniging Eigen Huis in enkele maanden 921 meldingen. Dat is het precieze aantal achter “bijna duizend” hieronder. De D66-minister wil mogelijke maatregelen bespreken met de Tweede Kamer en schrijft haar conclusies dit najaar in een brief. Over het biedlogboek zegt het bericht wat wij hieronder ook concludeerden: makelaarsorganisaties probeerden de problemen zelf te verhelpen met een verplicht biedlogboek, en de meldingen laten zien dat daar ook problemen mee zijn.
Twee dingen die de minister erbij zei, corrigeren de verwachting waarmee ons stuk hieronder eindigde. Ten eerste komt de branche niet als eerste aan zet: PVV-Kamerlid Jeremy Mooiman werkt al enige tijd aan een wetsvoorstel tegen precies deze misstanden, en de minister noemt het “alleen maar iets heel goeds” dat oppositie en coalitie hier samen optrekken. Ten tweede legt Boekholt-O’Sullivan de nuance die wij ook maakten: “Er werken een boel mensen in deze branche die integer en te goeder trouw werken. Maar er zitten rotte appels tussen.” Het meetmoment is daarmee verschoven van een verbeterplan van de branche naar de Kamerbrief van dit najaar, en de vraag is of daarin staat wie het biedlogboek gaat beheren.
Je zit in de auto voor het huis waar je net drie kwartier hebt rondgelopen. De aankoopmakelaar belt: je bod is niet het hoogste, maar je voorwaarden zijn de beste. Met tien mille erbij is het huis van jou. Je zegt ja, want je wilt dit huis, en pas weken later vraag je het biedlogboek op.
Dat is precies wat Maxime Lechner overkwam, en zij meldde het bij Vereniging Eigen Huis. Toen ze het logboek opvroeg, kreeg ze meteen te horen dat het mogelijk niet compleet was. Ze zag er nergens een bod in staan dat hoger lag dan haar oorspronkelijke bod. Haar zin in het AD: het gevoel blijft dat ze tienduizend euro te veel heeft betaald, en achteraf doe je er niets meer aan.
Bijna duizend meldingen in ruim vier maanden
Vereniging Eigen Huis heropende dit jaar het meldpunt makelaardij. In ruim vier maanden kwamen daar bijna duizend meldingen binnen, 921 om precies te zijn. De uitsplitsing is interessanter dan het totaal. Bij 28 procent van de melders gaat het om twijfel over de onafhankelijkheid van de makelaar. 23 procent gaat over het biedproces zelf: biedingen die na de deadline nog worden geaccepteerd, mondelinge toezeggingen die weer worden ingetrokken, plotselinge extra biedrondes. Een vijfde meldt beïnvloeding van biedingen door de makelaar.
Directeur Cindy Kremer van de vereniging wil dat de spelregels rond bieden wettelijk worden vastgelegd. Haar redenering: een gesloten bieding moet ook echt gesloten zijn, waarbij pas na de deadline alle inzendingen worden bekeken. Nu gebeurt dat soms al tussentijds, en dan kan een makelaar de andere biedingen sturen. En, zegt Kremer: pas als de regels wettelijk vastliggen, kun je toezicht houden en handhaven.
Zelfregulering heeft hier vijf jaar de tijd gehad
Wij vinden dat ze gelijk heeft, en het bewijs staat in de eigen geschiedenis van dit meldpunt. In 2021 opende Vereniging Eigen Huis het voor het eerst. Er kwamen toen 1100 meldingen binnen, waarna de branche zelf met een verbeterplan kwam. Het biedlogboek is daar het resultaat van.
Vijf jaar later is het aantal meldingen niet substantieel gedaald, en gaat bijna een kwart ervan over precies het proces dat het logboek zou moeten vastleggen. Een logboek dat de verkopende partij zelf bijhoudt, waarvan je bij navraag te horen kunt krijgen dat het misschien niet compleet is, en waar geen toezichthouder overheen kijkt, is geen controlemiddel. Het is een gebaar. Dat is geen aanval op makelaars als beroepsgroep, het is een constatering over hoe de afspraak in elkaar zit: wie zowel de bieding organiseert als het verslag ervan schrijft, kan niet worden gecontroleerd.
Duizend meldingen zeggen niets over de omvang
En dan de kant waar we het mee eens zijn. Vereniging Eigen Huis presenteert bijna duizend meldingen alsof dat op zichzelf een probleem van formaat bewijst. Dat doet het niet. Een meldpunt trekt mensen aan die een slechte ervaring hebben, en niemand meldt zich om te vertellen dat het netjes ging. Vereniging Eigen Huis zet er zelf geen noemer bij: hoeveel woningverkopen er in diezelfde vier maanden waren, staat nergens. Zonder die noemer is duizend een aantal, geen percentage, en op een aantal bouw je geen wet.
Wat die meldingen wél laten zien, is dat de fouten steeds dezelfde vorm hebben: het bod na de deadline, het onvolledige logboek, de voorrang voor eigen relaties. Een patroon is iets anders dan een aantal, en een patroon is genoeg reden voor regels. Gebruik het als argument, niet als bewijs.
Vraag het biedlogboek op vóór je tekent, niet erna
De fout die in het verhaal van Lechner zit, is dat het logboek pas achteraf werd opgevraagd. Vraag het op tussen het accepteren van je bod en het tekenen van de koopakte, en vraag er schriftelijk bij of het compleet is. Je hebt dan nog een moment waarop je vragen kunt stellen die iets uithalen. Wat er in zo’n proces nog meer misgaat en wat je daaraan kunt doen, staat in ons stuk over overbieden op een huis; over de kant van de rekening schreven we eerder over het onderhandelen over makelaarskosten.
De branche is nu aan zet, net als in 2021
Vereniging Eigen Huis legt de bal bij de wetgever, en die pakte hem dezelfde dag nog op: zie het update-blok bovenaan. In 2021 kwam de branche eerst met een verbeterplan; nu liggen er tegelijk een initiatiefwetsvoorstel uit de Kamer en een aangekondigde brief van de minister. Het verschil met 2021 zit in wat een antwoord waard is: komt er opnieuw een verbeterplan zonder toezichthouder erachter, dan is dat hetzelfde antwoord op dezelfde vraag. Komt er een voorstel waarin een derde partij het biedlogboek beheert, dan is er iets veranderd. Wie zelf aan het zoeken is, doet er ondertussen goed aan om te weten wat een online waardecheck wel en niet zegt.