Onze beeldvergelijking van 13 oktober toont twee versies van dezelfde tuin in Assen. Foto 3 uit de Funda-advertentie heeft een loungebank en eettafel; foto 8 toont begroeiing tussen de verharding. De makelaar meldt de AI-bewerking. Een AI-foto herkennen begint hier met de beelden naast elkaar leggen.
Dat overkomt steeds meer kopers. NU.nl sprak op 13 oktober met woningzoekers die het huis tijdens de bezichtiging niet terugkenden: “Het had geen zin om te bezichtigen.” Met kunstmatige intelligentie kunnen makelaars op foto’s muren doorbreken en lege kamers inrichten. Die foto’s staan gewoon tussen de echte op Funda.
Die tuin is geen verzinsel. Hij staat in een advertentie in Assen. De makelaar vermeldt de AI-bewerking in de omschrijving en met een klein “AI”-merkje in de hoek van de foto. Of dat merkje groot genoeg is, is de vraag: de NVM vindt een piepklein label onvoldoende. Maar ook mét melding zie je het verschil pas als je de twee foto’s naast elkaar legt.
Echtzicht is onze gratis Chrome-extensie: op een Funda-woning zie je welke foto’s waarschijnlijk met AI zijn bewerkt, en je legt ze naast de foto die er het meest op lijkt.
Toevoegen aan Chrome Meer over Echtzicht
Hoe vaak staat er een AI-foto op Funda?
Drie tellingen, drie methodes. Ze zeggen elk iets anders, dus lees de rechterkolom mee.
| Wie telde | Wat ze vonden |
|---|---|
| Brainbay, zusterbedrijf van Funda, mei en juni 2026 | 1% van alle advertentiefoto’s was herkenbaar met AI gemaakt. Begin mei 0,6%, eind juni 1,2%. Brainbay telt alleen wat nog als AI herkenbaar is; het echte aantal ligt hoger. |
| Coraly Intelligence, juni en juli 2026, Funda en Pararius | In 4,76% van ruim 13.000 advertenties zat minstens één foto met tekenen van bewerking. Bij maar 0,94% van de bewerkte foto’s zag Coraly een mogelijk zichtbare melding. |
| Eigen steekproef makelaars-overzicht.nl, 13 oktober 2026 | 26 advertenties met 1.307 foto’s, vooral in Assen. Eén advertentie had AI-foto’s met melding. Twee andere foto’s hadden hetzelfde formaat maar bleken geen AI. |
Wat de cijfers niet bewijzen: dat elke bewerkte foto misleidt. In het Coraly-onderzoek ging het bij 56,9% van de bewerkte foto’s om een vervangen lucht. Lastiger is het weghalen van dingen, bij 18,5%. Een container die digitaal verdwijnt, staat bij de bezichtiging gewoon weer in de tuin.
Onze eigen steekproef is klein en niet landelijk. Na 26 advertenties blokkeerde Funda ons verder ophalen. Gebruik hem als voorbeeld van hoe het eruitziet, niet als percentage.
Wat mag een makelaar met AI op Funda?
Funda scherpte in februari het publicatiereglement aan. De NVM zette de regels na de Radar-uitzending van 31 augustus op een rij. Kort:
| Mag | Mag niet |
|---|---|
| Belichting, contrast en scherpte verbeteren, zonder label | Een AI-beeld als hoofdfoto bij een bestaande woning |
| Een lege woning virtueel inrichten, met een label in de foto zelf | Ruimtes groter maken of verhoudingen, ramen, deuren en constructies veranderen |
| Een mogelijke verbouwing laten zien, met een label in de foto | Zichtbare gebreken wegpoetsen |
| AI-beelden als hoofdfoto bij nieuwbouw | Alleen in de tekst melden dat “enkele foto’s” AI zijn, of een piepklein label |
Sinds 2 augustus 2026 geldt daarnaast artikel 50 van de Europese AI-verordening. Wie beroepsmatig een AI-beeld maakt of bewerkt dat voor echt kan doorgaan, moet melden dat het kunstmatig gemaakt of bewerkt is. Advocaat reclamerecht Joost Becker zei tegen het FD dat een onjuiste voorstelling bij een verkoop een oneerlijke handelspraktijk is. Een koper kan daarover klagen bij de Reclame Code Commissie.
Funda zegt in te grijpen als misleiding wordt gemeld, en een advertentie zo nodig offline te halen. De koper moet dus eerst zelf iets zien.
De AI-sporen in het bestand zijn weg
Een AI-beeld draagt vaak een digitaal stempel mee, de C2PA-gegevens, met daarin welk programma het maakte. Wij downloadden de originele bestanden van de AI-foto’s uit Assen, zoals Funda ze aanbiedt. Er stond niets meer in: geen camera, geen datum, geen stempel. Ook de paginagegevens van Funda geven per foto alleen een nummer mee, geen vlag voor AI.
Eén ding bleef wel over: het formaat. De twee AI-foto’s waren precies 1536 bij 1024 pixels, het standaardformaat van een veelgebruikt beeldmodel van OpenAI. De echte foto’s in dezelfde advertentie kwamen van een camera en waren 2046 bij 1364. Een harde garantie is dat niet. Een collage en een dronefoto in andere advertenties hadden toevallig ook 1536 bij 1024.
Zo herken je een AI-foto voor je gaat kijken
- Zoek in de omschrijving op “AI”, “impressie”, “virtueel ingericht” of “artist impression”. Staat het er, dan weet je dat er iets bewerkt is, al zegt de tekst vaak niet welke foto.
- Kijk in de hoeken van elke foto naar een label. Funda verplicht het, maar het kan zo klein zijn als een krabbel.
- Leg de foto naast de plattegrond. In een Leids voorbeeld van het AD leek een kamer van 3,60 meter met bed ruim, terwijl je er in het echt langs moet schuren. In de tuin van 1,80 meter breed stonden op de AI-foto een loungebank, een eettafel en een ligbed.
- Zoek de foto vanuit dezelfde hoek verderop in de reeks. In Assen stond de echte tuin vijf foto’s na de AI-versie.
- Wil je het formaat zien: klik met de rechtermuisknop op de foto, kies “Afbeelding openen in nieuw tabblad” en haal alles na .jpg weg uit het adres. In het tabblad staan dan de afmetingen. 1536 × 1024 is een reden om beter te kijken.
Een AI-tool kan ook scheuren in een gevel of een kapotte loodslab wegpoetsen, waarschuwde een makelaar in een reactie aan Radar. Een mooie foto is dus geen reden om een bouwkundige keuring over te slaan.
Brainbay ziet de AI-foto’s al, de koper niet
Hier wringt het. Brainbay, het databedrijf naast Funda, haalt sinds mei de AI-foto’s apart. De reden: de automatische waardemodellen schatten woningen te hoog in door de blitse nep-interieurs. Dezelfde data zit achter online waardeschattingen, zoals de Funda Waardecheck.
Het label bestaat dus al, in de rekenmodellen. Alleen de koper die door de foto’s scrolt, krijgt het niet te zien. Funda kan dat label naast de foto zetten, en kan eisen dat de echte foto altijd vóór de impressie komt. Koper Charlotte Jak zei het in het FD al: eerst de echte foto, dan pas het gegenereerde beeld met een duidelijke stempel. Nu ligt het werk bij de koper, en dat is de verkeerde kant.
Een lege kamer inrichten is geen bedrog
Eerlijk is eerlijk: een AI-impressie helpt ook. “Op zichzelf vinden wij dat geen slechte ontwikkeling”, zei Vereniging Eigen Huis tegen Radar: een lege woning virtueel inrichten helpt kopers de mogelijkheden te zien. Charlotte Jak kreeg er een idee van hoe ze een huis kon inrichten. En de makelaar in Assen meldde de bewerking tenminste, in de tekst en in de foto.
Wie elke bewerkte foto meteen misleiding noemt, maakt het zichzelf ook te makkelijk. De grens ligt bij maten, indeling en gebreken. Een bank in een lege kamer kan; een bank die in het echt niet past, niet.
Echtzicht zet een vergelijkingsfoto naast de AI-foto
Omdat Funda Brainbays AI-herkenning niet naast de foto toont, bouwden wij een kleine Chrome-extensie: Echtzicht. Open je een woning op Funda, dan staat linksonder of de makelaar AI meldt en welke foto’s het AI-formaat hebben. Je kunt die foto’s verbergen, of met één klik naast de foto zetten die er het meest op lijkt; kijk zelf of het dezelfde ruimte is. Ziet hij er een over het hoofd, dan markeer je die foto zelf. Je installeert hem gratis uit de Chrome Web Store; meer uitleg staat op de Echtzicht-pagina.
Echtzicht stuurt niets naar een eigen server. Het leest de Funda-pagina die je open hebt en haalt de foto’s op bij Funda’s beeldserver. Chrome op een Android-telefoon kan geen extensies laden.
De grenzen: een label dat alleen in de foto staat, leest Echtzicht niet. Een AI-foto in een ander formaat ziet hij ook niet. Het formaat alleen telt als twijfelgeval, niet als bewijs.
Klopt een foto niet? Hier meld je het
- Bij de makelaar zelf, schriftelijk. Dat raadt de NVM als eerste stap aan.
- Bij Funda, via “Meld een fout” onderaan de advertentie.
- Bij het Meldpunt Makelaardij van Vereniging Eigen Huis. Dat kreeg dit jaar al bijna duizend klachten over makelaars; lees hoe dat meldpunt werkt.
- Bij de Reclame Code Commissie, als de foto een onjuiste voorstelling geeft.
Ga je zelf verkopen en wil je een makelaar vergelijken, vraag dan vooraf hoe die met AI-beelden omgaat. Een makelaar die de echte foto vooraan zet, hoeft bij de bezichtiging niets uit te leggen.
Komt AI in de regels voor het makelaarsregister?
De minister kondigde op 1 oktober een verplicht makelaarsregister aan, met wettelijke gedragsregels. AI-foto’s noemt haar Kamerbrief niet. In het eerste kwartaal van 2027 hoort de Kamer hoe het verder gaat. Komen bewerkte foto’s in die gedragsregels, dan kan een koper straks klagen bij een instantie met tanden. Blijven ze erbuiten, dan blijft het bij een merkje rechtsonder.
Bronnen: NU.nl (13 oktober 2026), Het Financieele Dagblad (13 augustus 2026), PropertyNL over Coraly Intelligence (21 september 2026), Radar (28 augustus 2026), NVM (2 september 2026), NL Times over het AD-onderzoek (10 februari 2026), Funda-publicatiereglement en AI-verordening (EU) 2024/1689. Eigen steekproef en extensie: makelaars-overzicht.nl, 13 oktober 2026.