De boete in de koopovereenkomst bedroeg €38.000, maar uiteindelijk bleef €10.000 over. Dat is iets anders dan de €28.000 die Vastgoed Actueel vandaag als resterende boete noemt. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bepaalde juist dat de verkoper €28.000 moest terugbetalen. De kopers kregen daarmee een forse verlaging, geen vrijstelling.
Het gaat om arrest ECLI:NL:GHARL:2026:6289 van 29 september 2026, gepubliceerd op 6 oktober. Het geschil ontstond in 2023. Het hof beoordeelt die concrete koop en de woningmarkt van destijds. Er is hiermee geen nieuw algemeen boetepercentage ingevoerd.
Hoe hoog werd de boete in de koopovereenkomst?
We controleerden op 15 oktober 2026 drie publicaties over hetzelfde arrest tegen rechtsoverweging 4.19 en beslissing 5.2. De vergelijking hieronder gaat uitsluitend over het bedrag dat na matiging overblijft. Het is een gerichte controle van deze drie pagina’s, geen onderzoek naar alle juridische berichtgeving.
| Gecontroleerde publicatie | Resterende boete in de tekst |
|---|---|
| Vastgoed Actueel, 15 oktober | €28.000. Wijkt af van het arrest; dat is het terug te betalen bedrag. |
| AMS Advocaten, 8 oktober | €10.000. Komt overeen met het arrest. |
| DHKV, 11 oktober | €10.000. Komt overeen met het arrest. |
De rekensom is €38.000 − €28.000 = €10.000. Bij de oorspronkelijke koopprijs van €380.000 was de contractuele boete 10%. Het resterende bedrag is alleen de uitkomst van deze zaak; het hof maakt daar geen vervangende standaard voor andere koopcontracten van.
De verkoper verkocht duurder en liep toch risico
Twee studerende zussen konden de woning op 16 juni 2023 niet betalen. Zij rekenden op een schenking uit de overwaarde van de woning van hun ouders. Voor de verdeling daarvan was eerst een rangregeling nodig. Die procedure hadden zij volgens het hof niet tijdig aangevraagd, hoewel de notaris hen vooraf had geïnformeerd.
Na een ingebrekestelling ontbond de verkoper de koop. De bankgarantie werd aangesproken. De notaris betaalde volgens r.o. 3.7 €37.465,42 aan de verkoper: de boete van €38.000 na aftrek van notariskosten. Dat uitbetaalde bedrag moet je dus óók onderscheiden van de contractuele boete.
De volgende koper betaalde €398.555. Het hof rekende de gevolgen voor de verkoper zo door:
| Post in de berekening van het hof | Bedrag |
|---|---|
| Hogere verkoopprijs: €398.555 − €380.000 | €18.555,00 |
| Af: gestelde schade waarmee het hof rekent | €11.455,65 |
| Voordeel na die schade | €7.099,35 |
| Af: proceskosten eerste aanleg volgens liquidatietarief | €3.931,00 |
| Voordeel in deze afweging | €3.168,35 |
Alleen naar die €3.168,35 kijken zou de verkoper tekortdoen. Hij moest zelf een andere woning afnemen en liep daarbij een boeterisico van €47.300. Een overbruggingshypotheek en uitstel van zijn eigen overdracht hielpen problemen voorkomen. Dat het goed afliep, vergde volgens het hof inspanning en medewerking van anderen.
Waarom vervalt de 10%-boete niet voor iedereen?
Artikel 6:94 BW geeft de rechter ruimte om een boete te matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Het hof legt in r.o. 4.5 uit hoe streng die toets is: volledige toepassing moet in de omstandigheden van het geval buitensporig en onaanvaardbaar uitpakken. Alleen een verschil tussen schade en boete beslist de zaak niet.
Dat is geen nieuwe voorzichtigheid. De Hoge Raad bevestigde op 13 juli 2012 al dat woningkoop tussen particulieren geen minder terughoudende toets rechtvaardigt. De boete mag ook dienen om partijen aan hun afspraken te houden.
In het nieuwe arrest weegt het hof verschillende omstandigheden samen:
- De financiële gevolgen voor de jonge kopers.
- Het voordeel én de overlast en onzekerheid van de verkoper.
- Het ongewijzigde standaardbeding, waarvan het absolute bedrag door de huizenprijzen sterk is gestegen.
Het hof zegt er ook bij dat het beding bij een omslaande markt weer passender kan uitpakken.
Een percentage zonder eurobedrag is te magere voorlichting
Bij de uitleg van een koopcontract hoort het boeterisico in euro’s op tafel. “Standaard 10%” klinkt administratief; €38.000 is een schuld die lang kan doorwerken. Een makelaar die alleen het percentage aanwijst, laat de financiële inzet onvoldoende zien. Dat oordeel over voorlichting staat los van de vraag of een rechter later matigt.
Maar extra uitleg neemt het eigen risico van kopers niet weg. In deze zaak was vooraf gewaarschuwd voor de benodigde procedure. Het hof hield de kopers verantwoordelijk voor het niet nakomen. Ook een aankoopmakelaar of financieel adviseur maakt een onzekere geldbron niet ineens beschikbaar.
Daarbij telt wie voor wie werkt. Een verkoopmakelaar behartigt het belang van de verkoper; een eigen aankoopmakelaar werkt voor de koper. Dat verschil tussen aankoopmakelaar en verkoopmakelaar verdient aandacht voordat je op uitleg van de andere partij vertrouwt.
De contracttermijnen blijven leidend
Voor je meldt dat je een woning niet kunt afnemen, leg de koopovereenkomst en de financieringscorrespondentie naast elkaar. Noteer op één blad de afgesproken termijnen en ontbrekende stukken, zodat een juridisch adviseur de situatie concreet kan beoordelen. Deze uitleg is geen persoonlijk juridisch advies en biedt geen garantie op boeteverlaging.
- De termijn en bewijsstukken van het financieringsvoorbehoud.
- De datum van levering en een eventuele ingebrekestelling.
- Het boetebeding en de afspraken over bankgarantie of waarborgsom.
Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat financiering die na de voorbehoudtermijn niet rondkomt voor risico van de koper kan blijven. Een financieringsvoorbehoud en een voorwaarde voor een bouwkundige keuring hebben ieder hun eigen afspraken. De stappen bij huis kopen helpen die momenten uit elkaar te houden.
Wie nog aan het begin staat, kan bij makelaar vergelijken juist vragen hoe contractrisico’s worden uitgelegd. Voor de betekenis van dit arrest tellen hierna eventuele cassatie en nieuwe uitspraken over het standaardbeding. Pas daaruit kan blijken hoe breed andere rechters deze benadering volgen.