In bijna elke Nederlandse gemeente was een bestaande koopwoning in het tweede kwartaal duurder dan een jaar eerder. Landelijk betaalden kopers gemiddeld ruim 4 procent meer, melden het CBS en het Kadaster. In Oost-Gelre ging het hardst: daar lag de prijs ruim 20 procent boven die van een jaar geleden.
Interessanter dan de stijgers is het handjevol gemeenten waar het gemiddelde juist daalde: Noord-Beveland het sterkst, gevolgd door Ouder-Amstel, Hillegom, Valkenswaard, Veldhoven en IJsselstein. Zes gemeenten in een land waar alles omhoog gaat. Dat vraagt om uitleg, en die uitleg is niet dat de huizen daar goedkoper worden.
Een gemeentegemiddelde meet niet de prijs, maar de mix
Wat het CBS publiceert is de gemiddelde prijs van de woningen die in dat kwartaal zijn verkocht. Verandert de samenstelling van wat er verkocht wordt, dan verandert het gemiddelde — ook als geen enkele woning van waarde verandert.
En de samenstelling verandert nu hard. Beleggers zetten massaal voormalige huurwoningen te koop, het zogenoemde uitponden, omdat de regels voor huurwoningen zijn aangescherpt. Daardoor komt er meer aanbod op de koopmarkt, en het gaat daarbij vaak om appartementen. Meer appartementen in de verkoopmix drukt het gemiddelde omlaag. Dat is de belangrijkste reden dat de landelijke stijging de laatste kwartalen afvlakt, en het is ook de meest waarschijnlijke verklaring voor een gemeente die opeens in de min duikt.
Wie in Veldhoven of IJsselstein woont en leest dat de huizenprijzen daar zijn gedaald, moet dat cijfer dus niet op zijn eigen eengezinswoning plakken. De kans is groot dat er simpelweg meer kleine woningen verkocht zijn dan vorig jaar.
Wat je er als verkoper wel en niet mee kunt
Wij zeggen het maar direct: een gemeentegemiddelde is geen vraagprijs en ook geen onderhandelingsargument. Het is een cijfer over een verzameling woningen waar die van jou toevallig ook in zit. Het zegt iets over de richting van de markt in jouw regio en verder niets.
Wat je er wél mee kunt: het gebruiken als tegenwicht wanneer iemand met één getal komt aanzetten. Verkoopt jouw makelaar de stijging van 20 procent in Oost-Gelre als bewijs dat jouw huis ook 20 procent meer waard is, dan mag je vragen op hoeveel transacties dat cijfer rust en welke woningen dat waren. In kleine gemeenten met weinig verkopen per kwartaal kan een paar dure villa’s het gemiddelde flink optillen.
Voor je eigen prijs kijk je naar vergelijkbare woningen: zelfde type, zelfde buurt, zelfde staat, verkocht in de afgelopen maanden. Dat is ook precies waarom een online waardecheck zo vaak een paar tienduizend euro naast de werkelijkheid zit, en waarom een taxatie voor een hypotheek nog steeds mensenwerk is.
Voor kopers verandert er weinig, en dat is het nieuws
De stijging vlakt af, maar hij stopt niet. Sinds eind 2023 gaan de prijzen elk kwartaal omhoog, en veel gemeenten staan volgens het CBS op een record. Voor wie nu koopt betekent afvlakking vooral dat het tempo van de overbieding lager ligt dan twee jaar geleden, niet dat er ruimte ontstaat om af te wachten.
Het extra aanbod van uitgeponde appartementen is voor starters wel echt goed nieuws, want dat is precies het segment waar het aanbod het krapst was. Wie in dat segment zoekt, heeft dit jaar meer te kiezen dan vorig jaar. Bedenk daarbij dat een uitgeponde huurwoning vaak jaren met een minimaal onderhoudsbudget is beheerd — kijk verder dan de foto’s en lees daarover ons stuk over de bouwkundige keuring. En bepaal je bod op de woning zelf, niet op het kwartaalcijfer van je gemeente: hoe je dat aanpakt staat in verstandig overbieden.