Ruim 8 procent van de mensen die in de eerste helft van 2026 hun eerste hypotheek afsloten, deed dat met een starterslening erbij. Vorig jaar was dat 6,4 procent, in 2021 nog 3,2 procent. Dat meldt het Kadaster, schrijft de NOS. In vijf jaar tijd is het aandeel dus meer dan verdubbeld.
Dat wordt gebracht als goed nieuws voor starters. Wij lezen het anders: een regeling die bedoeld is om een klein gat te dichten, wordt gebruikt door één op de twaalf starters. Dan is het gat niet klein meer.
Hoe de regeling werkt
De starterslening wordt door je gemeente beschikbaar gesteld en door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) verstrekt. Hij vult het verschil tussen wat je maximaal bij de bank kunt lenen en wat het huis kost. Het rekenvoorbeeld dat het Kadaster erbij geeft:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Bruto jaarinkomen | € 48.000 |
| Hypotheek bij de bank | ongeveer € 240.000 |
| Starterslening erbij | ongeveer € 50.000 |
| Woning die je kunt financieren | € 290.000 |
De eerste drie jaar betaal je geen rente en los je niets af. De lening is maximaal 20 procent van de koopsom en blijft binnen de grens van de Nationale Hypotheek Garantie. Inmiddels bieden 250 van de 342 gemeenten hem aan.
Reken die eerste drie jaar even door
Dat renteloze begin klinkt als een cadeau, en voor de eerste jaren is het dat ook. Maar de lening verdwijnt niet, hij begint alleen later te kosten. Neem het voorbeeld hierboven: € 50.000, na drie jaar in dertig jaar afbetalen. Reken voor de aardigheid met 4 procent rente, dan komt daar zo’n € 239 per maand bij. Bovenop de maandlast die je al had.
Dat is geen ramp als je inkomen meegroeit, en bij de meeste starters gebeurt dat ook. Maar het is wel het moment om nu al te weten wat er in jaar vier gebeurt, want dat is precies de vraag die je in de euforie van een geaccepteerd bod niet stelt. Vraag bij je gemeente na wat er gebeurt als je inkomen op dat moment níét is meegegroeid, en zet het antwoord op papier voordat je tekent.
Waarom de regeling groeit
Het Kadaster noemt twee oorzaken: meer gemeenten bieden de lening aan, en de woningprijzen zijn gestegen. Die tweede is de belangrijkste. Starters hebben vaker aanvullende financiering nodig omdat het verschil tussen een normaal salaris en een normale huizenprijs groter is geworden. Wij schreven eerder dat een gemeentegemiddelde vooral de verkoopmix meet, maar de richting is niet ingewikkeld: omhoog.
SVn en de makelaars zeggen erbij dat de lening niet bedoeld is om te overbieden, maar om mee te kunnen doen. Dat klopt voor de individuele koper. Op marktniveau ligt het lastiger. Als een groep kopers structureel € 50.000 extra kan lenen in een markt met te weinig aanbod, dan komt dat geld ergens terecht, en dat is bij de verkoper. Extra leenruimte in een schaarse markt heeft de neiging om in de prijs te kruipen. Wat overbieden met je doet als je er middenin zit, staat in ons stuk over een verstandig bod bepalen.
Op Texel en in Lelystad zie je het echte probleem
In beide gemeenten werd bij ongeveer de helft van de verkochte woningen een starterslening gebruikt. In Lelystad is het gemeentelijke potje inmiddels leeg. Zoekers die op de regeling rekenden, staan on hold tot er nieuw budget is.
Daar zit voor ons de pijn van dit nieuws. Of jij als starter dat gat van € 50.000 kunt dichten, hangt af van de gemeente waar je zoekt, van de vraag of daar nog geld in de pot zit, en van het moment waarop jij toevallig een huis vindt. Een landelijk betaalbaarheidsprobleem wordt opgelost met 250 losse gemeentebudgetten. Dat werkt zolang er weinig gebruik van wordt gemaakt, en het loopt vast zodra het populair wordt. Precies dat gebeurt nu.
De gouden regel: check vóór je gaat zoeken of jouw gemeente de starterslening aanbiedt én of er nog budget is. Dat is één telefoontje, en het scheelt je een bod dat je niet kunt waarmaken.