Ergens in Rotterdam zit deze week iemand met een huurcontract van vorig jaar naast een nieuw contract voor dezelfde woning. Zelfde vloeroppervlak, zelfde trap, zelfde tochtende kozijnen. Het bedrag eronder scheelt tientallen euro’s per maand, en niemand heeft iets fout gedaan.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek meldde vandaag dat huurwoningen in juli gemiddeld 4,4 procent duurder waren dan een jaar eerder. Dat is minder hard dan de twee jaren daarvoor, en dat is het nieuws dat overal in de koppen staat. In de vrije sector ging het om 4,5 procent, bij woningcorporaties eveneens 4,4 procent en bij overige sociale verhuurders 4,1 procent, schrijft Metro op basis van de CBS-cijfers.
Dat gemiddelde is geen gemiddelde huurder
Onder die 4,4 procent zitten twee groepen die niets met elkaar te maken hebben. Huurders die bleven zitten, betaalden 3,8 procent meer. Het verschil met het totaal komt van woningen die vrijkwamen. CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen zegt het zelf zonder omhaal: verhuist een bewoner van een vrijesectorwoning, dan is de verhuurder niet gebonden aan de jaarlijkse maximumstijging, “dan mag hij gerust 10 procent meer huur vragen”.
Daarmee is dit cijfer geen huurmaatstaf maar een verhuismaatstaf. Wie blijft zitten, houdt de stijging binnen de inflatie. Wie moet verhuizen — na een scheiding, een nieuwe baan, een huisbaas die zelf gaat wonen — betaalt de opgespaarde marktcorrectie in één klap. Wij vinden het misleidend dat “de huren stijgen minder hard” als geruststelling wordt gepresenteerd, terwijl de groep die het hardst wordt geraakt juist buiten dat percentage valt. Het rustige gemiddelde bestaat bij de gratie van mensen die vastzitten.
Die sprong bij mutatie is geen bewijs van hebzucht
Eerlijk is eerlijk: dat huurprijzen bij nieuwe verhuur omhoog schieten, is geen bewijs van hebzucht. Een verhuurder die een woning tien jaar onder de markt verhuurde, corrigeert bij mutatie naar wat de woning nu waard is, inclusief tien jaar onderhoud, verzekering en gestegen rente. Het probleem zit niet in die ene sprong, het zit in de constructie die de sprong nodig maakt: een gereguleerde jaarstijging binnen contracten en vrijwel geen rem daarbuiten. Wie alleen de sprong veroordeelt, ontkent de kosten die eronder liggen.
Rotterdam als de duidelijkste rekensom
Van de vier grote steden had Rotterdam de hoogste stijging: 4,7 procent. Amsterdam, Utrecht en Den Haag zaten tussen 4,3 en 4,5 procent. Neem een Rotterdamse vrijesectorwoning van 1.400 euro. Bij 4,7 procent kost die 1.466 euro, dus 66 euro per maand erbij, 792 euro per jaar. Zou dezelfde woning bij mutatie 10 procent omhoog gaan, dan sta je op 1.540 euro: 1.680 euro per jaar. Het verschil tussen blijven en verhuizen is in dat rekenvoorbeeld bijna 900 euro per jaar, bij exact dezelfde woning.
Dat patroon is dezelfde motor die we eerder zagen in de huizenprijzen per gemeente in het tweede kwartaal: schaarste maakt niet iedereen even duur uit, maar rekent af bij wie op dat moment moet bewegen. Bij koop zag je dat terug in de terugkeer van beleggers en de verkopen van 65-plussers.
In je brief van 1 juli staat welk percentage is gebruikt
Pak je huurverhogingsbrief van 1 juli erbij en leg hem naast het percentage dat je verhuurder mocht rekenen. Klopt dat niet, of ontbreekt de onderbouwing, leg het dan eerst schriftelijk voor aan je verhuurder; komen jullie er niet uit, dan is de Huurcommissie bij sociale huur de volgende stap. In de vrije sector hangt het af van wat er in je contract over indexering staat, dus lees die clausule er meteen bij; wat een verhuurder wel en niet eenzijdig mag wijzigen staat per situatie uitgelegd bij AI-Rechtshulp. Het CBS zelf publiceert de huurverhogingen per soort verhuurder, zodat je ziet of jouw brief in de pas loopt of eruit springt.
Het volgende meetmoment ligt in juli 2027, wanneer de maximale huurverhoging opnieuw wordt vastgesteld. Blijft de mutatiehuur dan buiten dat maximum, dan zegt het percentage in de kop weer niets over de mensen die dat jaar moesten verhuizen.