Twee stellen staan op dezelfde zaterdag in dezelfde hal, allebei met een baan die netjes betaalt. Het ene stel rekent uit wat de bank wil lenen. Het andere stel weet dat er bij hun ouders een huis staat dat allang is afbetaald. Op maandag ligt er één bod dat wint, en het verschil zat niet in het salaris.
Dat verschil krijgt de komende jaren een prijskaartje. Tussen 2024 en 2033 gaat er ongeveer 300 miljard euro aan woningvermogen over naar de volgende generatie via schenkingen en erfenissen, becijferde Van Bruggen Adviesgroep. Vastgoed Actueel zette de cijfers op een rij. In de vastgoedwereld wordt dat gebracht als goed nieuws voor de doorstroming. Dat is het maar half.
Deel die 300 miljard eens door het aantal ontvangers
Het bureau schat dat ongeveer een miljoen Nederlanders de komende tien jaar een substantiële schenking of erfenis krijgt, vooral mensen tussen de 45 en 65 met ouders die een koopwoning bezitten. Zet die twee getallen naast elkaar en je komt op gemiddeld zo’n 300.000 euro per ontvanger.
Dat gemiddelde is meteen het gevaarlijkste getal uit dit hele bericht. De verdeling eronder is scheef, dus achter dat gemiddelde zit een grote groep met veel minder en een kleine groep met veel meer. Wat het cijfer wél laat zien: het gaat niet om een extraatje voor de vakantie, het gaat om bedragen in de orde van een halve woning.
De totale overwaarde op Nederlandse woningen staat volgens Van Bruggen inmiddels op 1.373 miljard euro. Alleen al bij huishoudens met een hoofdkostwinner van 55 jaar of ouder ligt 900 miljard daarvan. Dat is bijna twee derde van de totale overwaarde in handen van de generatie die er straks uit gaat verhuizen of overlijden.
Bijna veertien keer: dat is het echte cijfer uit dit onderzoek
Het meest ongemakkelijke getal krijgt in het bericht drie regels. In 2024 had een huurder gemiddeld 40.400 euro aan vermogen, een woningbezitter 563.800 euro. Deel die twee op elkaar: 563.800 gedeeld door 40.400 is 13,95. Bijna veertien keer zoveel.
Daarnaast bezit tien procent van de huishoudens ruim 56 procent van het totale vermogen. Die twee cijfers samen zeggen wat er gebeurt als er 300 miljard doorstroomt langs bestaande lijnen. Geld gaat naar mensen van wie de ouders een huis hadden. Wie uit een huurgezin komt, staat op dezelfde bezichtiging met alleen zijn loonstrook.
Doorstroming is de vriendelijke naam voor meer biedkracht bovenin
Van Bruggen noemt de positieve kant: oudere kopers krijgen ruimte om een levensloopbestendige woning te kopen, “het brengt verhuisbewegingen op gang, waar de hele woningmarkt van profiteert”. Het bureau zet er zelf meteen de kanttekening bij dat die seniorenwoningen er dan wel moeten zijn.
Daar zit de kern, en wij zeggen het scherper dan het bericht doet. Als er geen woning bij komt, verhuist geld alleen maar naar boven in dezelfde rij. Een doorstromer met erfenis biedt de seniorenwoning weg voor de neus van een doorstromer zonder erfenis, die op zijn beurt de eengezinswoning niet loslaat. De keten schuift niet, hij wordt strakker getrokken. Doorstroming die geen extra woning oplevert, is een herverdeling van biedkracht met een nette naam.
De vastgoedbranche mag daar wat ons betreft eerlijker over zijn. In een markt met schaarste is meer geld bij kopers geen oplossing van het probleem, het is brandstof voor de prijs. Dat is precies het mechanisme dat we eerder zagen bij overbieden op een huis: niet het bod bepaalt de prijs, maar hoeveel eigen geld de winnaar op tafel kon leggen.
De cijfers komen van een hypotheekketen, en dat mag je meewegen
Nu de andere kant, want wie alleen op de ongelijkheid hamert, laat twee dingen liggen. Ten eerste komen deze berekeningen niet van het CBS maar van Van Bruggen Adviesgroep, een keten van hypotheekadviseurs. Dat maakt de cijfers niet onjuist, maar het is wel een partij die er belang bij heeft dat er meer gefinancierd en geadviseerd wordt. De onderliggende berekening van die 1.373 miljard staat niet in het bericht.
Ten tweede: een deel van dat geld gaat naar starters die zonder hulp van hun ouders nooit binnen zouden komen, en dat zijn echte mensen met een echt huis. Wie schenkingen wegzet als puur marktbederf, vertelt hun dat hun voordeur onterecht is. Dat is niet waar. Het probleem zit niet bij het gezin dat helpt, het zit bij een markt waarin helpen het verschil maakt tussen wel en niet meedoen.
Vraag deze week bij je ouders na wat er op papier staat
Eén ding dat vandaag kan, en het kost een telefoontje. Vraag thuis of er een testament is, of er ooit een schenking op papier is gezet, en of iemand weet waar die stukken liggen. Niet om te rekenen aan wat je krijgt, maar omdat de helft van de ellende bij erfenissen ontstaat doordat niemand wist wat er was afgesproken.
Zit je zelf in een koopproces, dan is het bijbehorende huiswerk om te weten waarmee je concurreert. In gemeenten waar de prijzen het hardst lopen, zie je dat terug in de biedingen; wij vergeleken die verschillen eerder per gemeente in de cijfers over het tweede kwartaal. Kom je er zonder familiegeld niet tussen, dan is de starterslening een van de weinige instrumenten die er nog voor bedoeld is.
Het bewijs komt uit de bouwcijfers, niet uit de erfenissen
Het moment om naar te kijken ligt niet bij de notaris maar bij de vergunningen voor seniorenwoningen. Komen die er in dezelfde jaren dat die 300 miljard vrijkomt, dan klopt het doorstromingsverhaal. Blijft die bouw achter, dan is de enige zichtbare uitkomst over vijf jaar een hogere prijs per vierkante meter en een generatie huurders die precies even ver is als nu.