Ergens in Emmen staat dit kwartaal een echtpaar van in de zeventig op de stoep van een vrijstaand huis waar ze veertig jaar hebben gewoond. De sleutel gaat naar een jong gezin met verhuisdozen bij het tuinhek. Waar de verkopers zelf naartoe gaan, staat in geen enkele statistiek.
Want de statistiek gaat over de voordeur, niet over de rest. In het tweede kwartaal van 2026 kwam in Emmen 38 procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen van iemand van 65 jaar of ouder. Landelijk was dat aandeel volgens het Kadaster ruim 30 procent, goed voor bijna 14.700 verkochte woningen door ouderen in dat kwartaal. In 2020 was dat nog 26 procent. Actueel365 zette de Emmense cijfers naast het landelijke beeld; de onderliggende reeks staat in de kwartaalberichten woningmarkt van het Kadaster.
Ouderen verkopen de grote huizen, en dat is de hele reden dat dit telt
Het Kadaster voegt er één ding aan toe dat het cijfer pas interessant maakt: oudere eigenaren verkopen relatief vaak grotere en duurdere woningen, waaronder vrijstaande huizen. Dat is exact het type woning waar gezinnen op wachten. Een gemeente waar 38 procent van de verkopen uit die hoek komt, heeft dus een hogere kans dat er iets vrijkomt waar meer dan twee mensen in passen.
Emmen zegt daarop te sturen. In het coalitieakkoord voor 2026-2030 staat dat de gemeente tot 2030 2.000 extra woningen wil realiseren, met onder meer betaalbare huur- en koopwoningen voor senioren. De gemeente wil daarbij dat inwoners ook op latere leeftijd in hun eigen dorp of wijk kunnen blijven wonen, en noemt levensloopbestendige woningen en (semi)bungalows als middel.
Een verkoop heet pas doorstroming als de verkoper in de gemeente blijft
Hier zetten we een streep. Doorstroming is geen synoniem voor verkoop. Het woord slaat op een keten: iemand gaat kleiner wonen, en daardoor komt er iets vrij voor iemand anders die daar weer iets voor achterlaat. Verkoopt een 65-plusser zijn vrijstaande huis in Emmen en is er in Emmen niets gelijkvloers te vinden, dan verhuist hij naar een dochter in Groningen of naar een appartement in de stad. De woning komt vrij, dat is waar. Maar de keten stopt bij één schakel, en de gemeente is een huishouden kwijt.
De cijfers zeggen daar helemaal niets over, want het Kadaster registreert de verkoop en niet de bestemming. Zolang gemeenten dat tweede deel niet meten, is elke bestuurder die 38 procent presenteert als bewijs van geslaagd woonbeleid bezig met een cijfer dat hij niet heeft onderzocht.
Eerlijk is eerlijk: Emmen schrijft die keten wel degelijk op. In eigen dorp of wijk kunnen blijven wonen is precies de voorwaarde waar doorstroming op rust, en er hangt een aantal en een jaartal aan: 2.000 woningen tot 2030. Wat er niet bij staat, is hoeveel van die 2.000 gelijkvloers of levensloopbestendig worden. Zonder dat deelgetal is de ambitie niet te controleren, en een ambitie die je niet kunt nameten valt na vier jaar niet te beoordelen. Dat is de vraag die wij aan het college zouden stellen, niet of ze het willen.
Dat percentage stijgt ook als het beleid niets doet
Nu de zwakke plek van onze eigen redenering, want wij hameren graag op bouwen voor senioren. Dit aandeel loopt op van 26 procent in 2020 naar ruim 30 procent nu, en een flink deel van die stijging is simpelweg demografie. Er zijn meer 65-plussers dan vijf jaar geleden, en ze bezitten vaker een eigen huis. Dat percentage was ook gestegen als geen enkele gemeente een steen had gelegd. Wie de stijging als succes claimt, claimt de bevolkingsopbouw.
Bovendien: 38 procent in één gemeente in één kwartaal is een aandeel op een klein aantal. Emmen is geen Amsterdam. Een paar tientallen verkopen meer of minder verschuift zo’n percentage flink, en één kwartaal is geen trend. Voor de prijskant van dat verhaal keken we eerder naar de gemeenten waar de huizenprijzen juist daalden.
Tel zelf wat er in jouw gemeente gelijkvloers te koop staat
Denk je zelf aan kleiner gaan wonen, of wil je weten of het doorstroomverhaal in jouw gemeente ergens op slaat, doe dan deze telling voordat je een makelaar belt. Zoek in het aanbod van je eigen gemeente op woningen die gelijkvloers zijn of een slaapkamer op de begane grond hebben, en tel ze. Staan er minder dan tien, dan is verkopen in jouw gemeente geen doorstroming maar een vertrek, en dat weet je dan vóór je je eigen huis in de verkoop zet in plaats van erna. Wat een verkoop je oplevert aan biedruimte voor de volgende stap, rekenden we door in het stuk over erfenissen en biedkracht.
Het derde kwartaal laat zien of dit Emmen is of toeval
De volgende kwartaalcijfers van het Kadaster zijn het moment waarop dit een verhaal wordt of een uitschieter blijft. Blijft Emmen ruim boven het landelijke aandeel zitten, dan is er iets structureels aan de hand met de leeftijdsopbouw van het woningbezit daar, en dan is de vraag wat de gemeente in de tussentijd heeft opgeleverd aan gelijkvloerse woningen. Zakt het terug richting de dertig procent, dan was 38 een kwartaal met een paar grote huizen erin. Zonder die tweede meting is dit een getal, geen ontwikkeling.