Een echtpaar van zeventig zet zaterdag een bord in de voortuin. Twee straten verder staat een starterstel met een biedstrategie op een papiertje. Vier jaar geleden zou een belegger met een koffertje er tussen zijn gaan staan. Die belegger is er dit kwartaal steeds vaker niet.
Het Kadaster telde in het tweede kwartaal van 2026 zo’n 77.000 woningtransacties, 4 procent meer dan een jaar eerder. Een kwartaal daarvoor was dat nog 18 procent. De markt groeit dus nog, maar de groei is er grotendeels uit. Beleggers bezaten op 1 juli 745.400 woningen: 8,9 procent van de totale voorraad, tegen 9,2 procent een jaar eerder. Particuliere beleggers krompen het hardst, van 3,5 naar 3,2 procent. Bedrijfsmatige beleggers groeiden juist licht, van 5,6 naar 5,7 procent, onder meer door nieuwbouw en woningsplitsing. De cijfers staan in de kwartaalrapportage over de woningmarkt.
Minder beleggers is nog geen betere markt voor starters
Hier zit de klap die in de samenvattingen wegvalt. Starters kochten in dit kwartaal zo’n 28.000 woningen: 1 procent meer dan vorig jaar. Eén procent. Terwijl beleggers zich terugtrokken uit precies het segment waar starters kopen.
De verklaring in de rapportage is eerlijk en ongemakkelijk tegelijk: beleggers boden minder woningen aan die voor hén interessant waren — en dat zijn dezelfde woningen. Een belegger die stopt met kopen, verkoopt niet automatisch. Hij houdt het huis, verhuurt door, en het komt pas op de markt als hij besluit uit te stappen. Het aanbod dat starters nodig hebben, ontstaat dus niet door minder concurrentie maar door meer verkoop.
Wij vinden daarom dat “beleggers trekken zich terug” verkeerd wordt gelezen. Het klinkt als opluchting voor de starter. In de cijfers van dit kwartaal is het vooral een afkoeling van de héle markt: minder transacties erbij, en de starter profiteert er nauwelijks van. Wie in een studentenstad zoekt merkt helemaal weinig — daar bezaten beleggers eind juni nog altijd 16,7 procent van de woningen, tegen 17,2 procent een jaar eerder. Een halve procentpunt in twaalf maanden.
En nee, de belegger is niet de enige schurk
Eerlijk is eerlijk: onze eigen kant overdrijft het effect graag. De particuliere belegger kromp met 0,3 procentpunt van de voorraad. Reken dat om en je zit op grofweg 25.000 woningen op een voorraad van ruim 8 miljoen. Dat is echt iets, maar het is geen aardverschuiving die verklaart waarom een starter in Utrecht nog steeds overboden wordt. Wie de hele biedstrijd op beleggers afschuift, hoeft het niet meer over rente, bouwtempo en geërfd vermogen in de biedstrijd te hebben. Precies die drie doen op dit moment meer.
Een op de drie verkopers is 65-plus
Wat wel verschuift: ouderen verkopen, en de cijfers daarover zijn harder dan het beleggersverhaal. 65-plussers waren goed voor ruim 30 procent van alle verkopen door eigenaar-bewoners, met een gemiddelde verkoopprijs van 550.000 euro voor wat de rapportage “doorgaans grotere, duurdere woningen” noemt. En dat aandeel groeit al jaren: in 2020 was het nog 26 procent.
Wat dat níét bewijst: dat die woningen bij starters terechtkomen. Een huis van 550.000 euro is voor de gemiddelde starter geen optie, en de rapportage wijst de kwartaaldynamiek ook niet aan de ouderen toe — die verklaart hij juist uit het beleggersaanbod. Wat het wél betekent, is dat er een gestage stroom grotere woningen vrijkomt die de doorstromer bedient. En elke doorstromer die vertrekt, laat op zijn beurt iets achter. Dat we hier eerder over schreven in de doorstroomcijfers van 65-plussers was geen toeval; de lijn loopt door.
Kijk eerst of jouw gemeente boven de 550.000 zit
Kijk eerst waar je gemeente staat. De prijsindex voor bestaande koopwoningen steeg 4,2 procent op jaarbasis, tegen 5,2 procent een kwartaal eerder, en de gemiddelde koopwoning kostte 490.000 euro. In 111 van de 342 gemeenten lag de gemiddelde koopsom boven de 550.000 euro; een jaar geleden waren dat er 86. Zit jouw gemeente in die groep, dan onderhandel je in een ander segment dan het landelijke gemiddelde suggereert.
Kijk vervolgens welke verkopende partij je tegenover je hebt. Een belegger die uitstapt heeft haast en let op rendement; een 65-plusser die naar een appartement gaat let op zekerheid en opleverdatum. Dat verschil is in een onderhandeling meer waard dan duizend euro extra bieden. Vraag je makelaar simpelweg wie de verkoper is en waarom die verkoopt — een makelaar die dat niet wil zeggen, zegt daarmee ook iets. En weet wat de courtage werkelijk kost voor je tekent.
Het cijfer dat het volgende kwartaal beslist
De volgende kwartaalcijfers laten zien of die 1 procent groei bij starters een dipje was of een bodem. Blijft het aantal starterstransacties vlak terwijl het beleggersbezit verder krimpt, dan is de conclusie onontkoombaar: de woningen die beleggers loslaten komen niet bij starters terecht, maar bij doorstromers met meer overwaarde. Dan verandert er wel iets aan wie de huizen bezit, en niets aan wie erin komt.